築30年が経過した4階建マンションのオーナー様より、「建物全体の経年劣化が気になるので、屋根や外壁の状態を確認してほしい」とご相談をいただき、現地調査にお伺いしました。

マンションは戸建て住宅と比べて建物規模が大きいため、劣化が進行していても日常生活の中では気付きにくいケースがあります。しかし、外壁のひび割れや防水層の劣化を放置すると、建物内部へ雨水が浸入し、修繕費用が大きく膨らんでしまうことも少なくありません。💦

今回の調査では、屋根や外壁の塗膜劣化だけでなく、シーリングの硬化、防水層の不具合、さらには室内クロスの浮きまで確認されました。建物全体の防水性能低下が懸念される状況だったため、各部を詳しく調査していきます‼️

屋根全体に色あせと塗膜劣化が発生していました

現地調査では、屋根全体に色あせや塗膜の劣化が確認されました。屋根塗装は単に見た目を整えるだけではなく、紫外線や雨風から屋根材を保護する重要な役割を担っています。

しかし築30年を迎えた今回の建物では、その保護機能が低下している状態でした。塗膜が劣化すると屋根材が直接雨や紫外線の影響を受けるようになり、劣化速度がさらに加速してしまいます。

このまま放置すると屋根材自体の傷みが進み、将来的には大規模な補修や葺き替え工事が必要になる可能性もあるため、早めのメンテナンスが重要です。

☑️屋根全体で色あせと塗膜劣化を確認
☑️防水性能が低下している状態
☑️放置すると屋根材自体の劣化が進行する可能性あり

外壁にクラック（ひび割れ）が多数発生していました

外壁には複数箇所でクラックが発生していることを確認しました。クラックは建物の動きや経年劣化によって発生することがありますが、雨水の侵入口になる点が大きな問題です。

特にマンションのような大規模建築では、一見小さなひび割れでも内部へ浸入した雨水が広範囲へ影響を及ぼす可能性があります。

今回確認したクラックも放置すれば内部の下地材や鉄筋部分へ水分が到達し、建物全体の耐久性低下につながる恐れがあります。早期の補修によって劣化の進行を食い止めることが大切です。

☑️外壁に複数のクラックを確認
☑️雨水侵入の原因になる可能性あり
☑️建物内部の劣化につながる前の補修が重要

 

外壁にチョーキング現象が見られました

外壁表面を確認すると、塗膜が劣化した際に発生するチョーキング現象も確認されました。手で触れると白い粉が付着する状態で、これは塗料に含まれる樹脂成分が紫外線によって分解されているサインです。

今回のマンションでも防水性能が低下している証拠として現れていました。チョーキングが発生している段階では外壁材そのものへの影響は限定的ですが、そのまま放置すると雨水を吸収しやすくなり、クラックや外壁材の反りなど新たな不具合を招くことがあります。塗り替え時期を判断する重要なサインの一つです。

☑️チョーキング現象を確認
☑️塗膜の防水性能が低下しているサイン
☑️外壁塗装を検討する目安の状態

 

シーリングの硬化とひび割れが進行していました

外壁目地やサッシまわりなどの取り合い部分では、シーリング材の硬化やひび割れが目立っていました。本来シーリングは建物の動きに追従しながら隙間を防水する役割を持っています。しかし経年劣化によって弾力性が失われると、防水機能が大きく低下します。今回の建物でも各所で劣化が進行しており、雨水が浸入するリスクが高まっている状態でした。特に外壁クラックと同時に発生している場合は雨漏りにつながりやすくなるため、塗装工事と合わせた打ち替え工事が必要と判断しました。

☑️シーリングの弾力性が失われている状態
☑️ひび割れから雨水が浸入する恐れあり
☑️塗装と合わせた打ち替え工事がおすすめ

共用廊下では床面クラックや鉄部の錆が確認されました

共用廊下を調査したところ、床面にクラックが発生しているほか、端部シーリングの亀裂や共用灯・鉄部の錆も確認されました。共用部は多くの入居者様が日常的に利用する場所であるため、防水性だけでなく安全性の維持も重要です。

床面のひび割れやシーリングの劣化を放置すると、雨水が内部へ浸入しコンクリートの劣化を促進する可能性があります。また鉄部の錆は進行すると強度低下を招くため注意が必要です。美観の問題だけではなく、建物の維持管理という観点からも早期補修が望まれる状況でした。

☑️床面クラックを確認
☑️鉄部には錆が発生
☑️美観だけでなく安全性にも影響する可能性あり

共用廊下やベランダの防水層に劣化が見られました

共用廊下やベランダに施工されているシート防水では、亀裂や浮き、剥離が発生していました。防水層は建物内部への雨水浸入を防ぐ最前線ですが、今回のような症状が発生すると本来の性能を十分に発揮できなくなります。

特に浮きや剥離が進行すると、その隙間に雨水が入り込み、防水層の劣化がさらに拡大することがあります。マンションでは防水層の不具合が下階への漏水につながるケースもあるため、早急な対応が必要な状態でした。

☑️シート防水に浮きや剥離を確認
☑️防水機能が低下している状態
☑️漏水や雨漏りにつながる恐れあり

軒天の劣化と室内クロスの浮きから雨漏りの可能性がありました

共用部の軒天では雨水が浸入した形跡が確認されました。また101号室では室内クロスの浮きも発生しており、建物内部に雨水の影響が及んでいる可能性が考えられます。クロスの浮きは単なる内装不具合と思われがちですが、実際には壁内部の含水や雨漏りが原因となっているケースも少なくありません。

今回の状況からも、防水性能の低下が建物内部へ影響し始めていると判断しました。放置すると下地材の腐食やカビ発生など二次被害につながる恐れがあります。

☑️軒天に雨水侵入の形跡を確認
☑️101号室でクロスの浮きを確認
☑️すでに雨漏りの影響が出ている可能性あり

現場に対する提案内容

今回の調査では、屋根・外壁・シーリング・防水層など建物全体で劣化が進行していることが確認されました。そのため部分的な補修ではなく、足場を設置したうえでの外装リフォーム工事をご提案いたしました。

具体的には、屋根塗装工事によって屋根材の保護機能を回復し、外壁塗装工事とシーリング全面打ち替え工事によって建物全体の防水性能を向上させます。また、共用廊下やベランダの防水工事を行い、雨水の浸入リスクを軽減します。さらに軒天補修や鉄部のケレン・塗装工事も実施することで、美観の改善だけでなく建物の耐久性向上も図ります。

複数箇所で同時に劣化が進行している現状では、足場を活用して一括で改修することで、将来的な修繕費用を抑えながら効率的なメンテナンスが可能になります。大切な資産であるマンションを長く維持していくためにも、適切なタイミングでの改修工事が重要です。⚠️

まとめ

今回は築30年の4階建マンションにて、建物全体の劣化状況を調査しました。屋根や外壁の塗膜劣化、シーリングの硬化、防水層の不具合、さらには雨漏りの可能性を示す症状まで確認され、建物の防水性能が低下していることが分かりました。

こうした劣化は、早い段階で発見できれば補修範囲を最小限に抑えられるケースも多くあります。しかし見えない部分で進行していることも多いため、定期的な点検がとても重要です。

街の屋根やさん牛久龍ケ崎店では、屋根や外壁、防水工事に関する現地調査を行っております。「まだ工事が必要か分からない」という段階でも問題ありません。まずは現在の状態を知ることから始めてみませんか。お気軽にご相談ください😄‼️