龍ヶ崎市のお客様から、建物のメンテナンス時期が気になっており、特に屋上防水と外壁まわりの状態を一度しっかり見てほしいとのご相談をいただきました。
入居者様もいらっしゃる建物のため、雨漏りが起きてからでは対応が大きくなってしまうことを心配されており、今回は予防の意味も含めた現地調査です。
実際に現地へ伺うと、建物全体はきれいに管理されている印象でしたが、規模のある集合住宅だけに、屋上や外壁の防水性能が落ち始めると影響範囲が広がりやすいことが気になりました。
外観から大きな崩れは見られない一方で、細かな劣化が積み重なっていないかを重点的に確認していきます。

建物全体を見渡すと定期改修の時期が近い印象でした

正面側から全体を見ると、外壁は一見整って見えるものの、建物の規模に対して屋上や共用廊下、笠木など雨を受けやすい部位が多く、経年による防水機能の低下が出やすい形状でした。
集合住宅では、目立つ剥がれがなくても接合部や端部から少しずつ水が入り込むことがあり、見た目だけでは判断しにくい劣化が潜んでいるケースも少なくありません。
こうした建物は、早めの点検で不具合の芽を拾っておくことが大切です。

別角度からも外装全体の点検が必要な建物だと分かりました

反対側から確認すると、屋上の外周部や各階の共用部、外壁の取り合いなど、雨仕舞いの要所が多いことがよく分かりました。
階数のある建物では、風を伴う雨の影響を受けやすく、屋上だけでなく外壁面や笠木まわりからの浸水リスクにも注意が必要です。
とくに屋上防水が傷み始めると、最上階だけでなく壁内へ水が回る可能性もあるため、部分的な劣化でも油断できません。

屋上の防水面は色あせと摩耗が広がっていました

屋上へ上がると、防水面全体に白っぽい退色や摩耗の進行が見られ、表面の保護機能が落ちている状態でした。
歩行や紫外線、風雨の繰り返しによって防水層の表面が傷んでくると、下地を守る力が弱まり、亀裂や破断が起こりやすくなります。
現時点で大きな破れは確認できませんでしたが、防水層が全体的に疲れてきているサインとして捉えるべき状況です。

ドレン周りには水が集まりやすい傷みが出ていました

排水の要となるドレン周辺では、防水層の表面が荒れ、ひび割れも見受けられました。
ドレンまわりは雨水が集中しやすく、建物の中でも特に負荷がかかる部分です。
この箇所に割れや隙間が生じると、水が防水層の下へ入り込みやすくなり、漏水の起点になる恐れがあります。
排水口自体が機能していても、まわりの防水が傷んでいれば安心はできません。

立ち上がり部には口を開いたようなひびが見られました

屋上外周の立ち上がり部分では、補修跡のそばにひび割れが確認できました。
立ち上がりは平場と比べて温度変化や部材の動きの影響を受けやすく、傷みが出やすい場所です。
さらに汚れや藻の付着も見られ、水分が滞留しやすい環境になっていることがうかがえました。
こうしたひびを放置すると、雨水が細い隙間からじわじわ浸入し、下地の傷みを進める可能性があります。

端部の防水層にも連続した亀裂が出ていました

別の取り合い部分でも、平場から立ち上がりにかけて亀裂が伸びており、防水層の伸縮への追従性が落ちている印象でした。
端部は雨水の通り道になりやすく、しかも納まりが複雑なため、劣化が始まると不具合が広がりやすい場所です。
既存の補修材が残っていることからも、以前から弱点になっていた可能性があり、表面だけでなく周辺一帯の状態をまとめて考える必要があります。

共用廊下の床にも細かなひび割れが表れていました

共用廊下の床面は大きな破損こそないものの、長手方向に細かなひびが入り、端部には汚れの堆積も見られました。
こうした床面のひびは、すぐに危険な段差になるものではありませんが、雨掛かりや清掃時の水分が染み込みやすくなる点に注意が必要です。
階下への漏水や、内部鉄部の腐食につながる前に状態を把握しておくことが大切です。

金属笠木の下端にはサビの進行が見えていました

笠木の下端では塗膜の下からサビが出始め、茶色い流れ跡も確認できました。
金属部は塗装で保護されていますが、その膜が切れたり水分が入り込んだりすると腐食が進行します。
笠木は外壁頂部を守る重要な部材なので、腐食が進んで継ぎ目や固定部に影響すると、そこから雨水が内部へ回るおそれがあります。
防水と板金の両面で注意したい劣化です。

床面の防水には線状の亀裂が確認できました

床の表面には、一直線に伸びるひび割れが見られました。
こうした線状の亀裂は、下地の動きや防水層の経年劣化によって発生することがあり、表面上は小さく見えても水の入口になることがあります。
とくに雨がたまりやすい箇所や、人の通行がある場所では傷みが広がりやすいため、早めの対処が望ましい状態です。

外壁目地のシーリングも硬化して割れていました

外壁の目地では、シーリング材が痩せてひび割れを起こしていました。
シーリングは建物の動きに合わせて伸び縮みしながら隙間を塞ぐ役割がありますが、経年で硬くなると追従できず、こうした割れが生じます。
ここから雨水が入ると、外壁材の裏側や下地へ湿気が回り、雨漏りや外壁内部の劣化につながる可能性があります。

優先順位を決めて屋上防水と外壁の改修を進めることが大切です

今回の調査では、屋上防水面の摩耗、ドレン周りや立ち上がり部のひび割れ、笠木まわりの腐食、そして外壁シーリングの劣化を確認しました。
優先順位としては、まず漏水に直結しやすい屋上防水の改修を第一に考えるべきです。
既存防水の状態を踏まえると、下地補修を行ったうえでウレタン塗膜防水や塩ビシート防水など、建物の形状に合った工法を選定するのが現実的です。
あわせてドレン改修や立ち上がり・端部の補強も欠かせません。
次に進めたいのが、外壁目地のシーリング打ち替えと笠木など金属部のケレン・錆止め・塗装です。
共用廊下面についても、ひびの補修と防水保護を行うことで、建物全体の耐久性を整えていけます。
私たち街の屋根やさんでは、地域密着でこうした集合住宅の屋上防水や外壁調査にも対応しており、無料調査・無料見積もりで現状を分かりやすくお伝えしています。
まだ雨漏りしていない段階でも、早めに手を打つことで工事の負担を抑えやすくなりますので、気になる症状があればどうぞお気軽にご相談ください！