建物全体の劣化状況を確認するため現地調査へ

外装リフォームをご検討するにあたり、建物全体の現地調査を行いました。

アパートなどの集合住宅は、外壁だけを見ると大きな問題がないように感じても、屋根やシーリング、雨樋、共用階段などを細かく確認すると、さまざまな場所で経年劣化が進んでいることがあります。

今回も建物を一通り確認したところ、屋根の苔や汚れ、外壁のチョーキングやひび割れ、シーリングの著しい劣化、鉄部の錆や腐食などが見つかりました。

外装リフォームでは、見た目をきれいにするだけではなく、こうした劣化を一つずつ確認して「どこを、なぜ直す必要があるのか」を判断することが大切です。

屋根｜苔や汚れが広がり表面の劣化が進んでいました

屋根を確認すると、屋根材の表面に黒ずみや汚れが広がり、一部では苔の発生も確認できました。報告書では、屋根材が湿気を含んだり、汚染物質などが堆積したりすることで苔が発生している状態と判断されています。

屋根は紫外線や雨風を直接受け続ける場所です。表面の保護性能が低下すると汚れや水分が残りやすくなり、屋根材そのものの劣化につながる可能性があります。

苔や汚れをそのまま放置すると、屋根材の傷みがさらに進行する恐れがあるため、外装リフォームのタイミングで屋根も一緒にメンテナンスすることが重要です。

☑️屋根の複数箇所で汚れや苔が確認され、屋根全体のメンテナンスを検討したい状態でした。

☑️屋根は地上から状態を確認しにくいため、外壁のメンテナンス時にあわせて点検しておくと安心です。

外壁｜手に白い粉が付くチョーキング現象を確認

外壁を手で触って状態を確認すると、手のひらに白い粉が付着する**「チョーキング現象」**が発生していました。

これは紫外線や熱などの影響によって塗膜が劣化し、塗料に含まれる顔料が表面に出てきている状態です。今回のサニータウンAでも、外壁を実際に触ることで塗膜の劣化を確認できました。

塗膜の保護性能が低下すると、雨水が外壁材まで到達しやすくなります。外壁材が水分を含んでは乾燥する状態を繰り返すと、反りや剥離、さらに建物内部への漏水につながる可能性があります。

外壁｜外壁材の目地付近などにひび割れを確認

外壁をさらに詳しく調査すると、目地周辺や外壁材の一部にひび割れが発生していました。写真でも外壁材が割れている箇所や、目地に沿うように亀裂が入っている部分が確認できます。

外壁のひび割れは、単に見た目だけの問題ではありません。割れた部分から雨水が入り込むと、外壁材が水分を含み、劣化がさらに進行する可能性があります。

今回の建物では塗膜のチョーキングだけでなく、こうしたひび割れも同時に確認されています。そのため、塗装だけで覆うのではなく、ひび割れ部分を適切に補修してから外壁を保護することが重要です。

☑️塗膜の劣化だけではなく、実際に外壁材そのものにひび割れが確認されています。

☑️外壁塗装を行う場合は、塗る前の下地補修が仕上がりや建物の保護に大きく関わります。

シーシーリング｜硬化・ひび割れ・欠損が進行していました

外壁目地のシーリングを確認すると、硬くなって割れている部分や、大きく欠損している箇所が確認されました。

さらに今回の調査報告書では、**「全体的にシーリングが9割ほどなくなってきている」**と指摘されています。シーリングは外壁材同士の隙間から雨水が入ることを防ぐだけでなく、建物の動きによる外壁への負荷を和らげる役割もあります。

ここまで劣化すると隙間から雨水が浸入し、外壁材の反りや剥離、内部への漏水につながる恐れがあります。今回の建物では特に優先して修繕を検討したい部分です。

共用階段｜鉄部の錆と腐食が大きく進行

今回の調査で特に注意が必要だったのが、共用階段の鉄部です。

階段全体に錆が確認され、接合部分では腐食がかなり進んでいる箇所も見られました。報告書でも「状態がとても悪く、錆による腐食が多い為早めの修繕をお勧め」と判断されています。

鉄部は塗膜が劣化して素地が露出すると、水分や酸素の影響で錆が進行します。そのままにすると腐食によって鉄部そのものが欠損し、補修範囲が大きくなる可能性があります。共用階段は入居者様が日常的に利用する場所だからこそ、早めの状態確認と修繕が重要です。

建物全体を守る外装リフォームをご提案

屋根だけ、外壁だけといった一部分の劣化ではなく、屋根・外壁・シーリング・雨樋・鉄部・共用階段など、建物のさまざまな場所に経年劣化が確認されました。

特に優先したいのが、著しく劣化している外壁目地のシーリングです。既存シーリングの状態に応じて打ち替えなどの防水処理を行い、雨水が外壁内部へ入り込む経路をしっかり処置したうえで、ひび割れなどの下地補修と外壁塗装を行うことをご提案します。

屋根についても、苔や汚れをきれいに落とし、屋根材の状態を確認したうえで適切なメンテナンスを行います。

また、共用階段については錆を隠すように塗装するのではなく、腐食部分の状態を確認し、必要な補修を行ったうえで防錆処理・塗装を行うことが重要です。

外壁工事で足場を設置する機会を利用し、雨樋・軒天・雨戸・ドア枠などの付帯部についても必要なメンテナンスをまとめて行うことで、建物全体を長く維持できる外装リフォームをご提案します。