龍ケ崎市のお客様から、アパートの外壁まわりと共用部の傷みが気になっているので見てほしいとご相談をいただき、私たちが現地調査に伺いました。
入居者様が日常的に使う通路や階段も含めて状態を確認したいとのことで、外壁塗装だけでなく共用部シーリングや洗浄の必要性も含めて見ていきます。
現地に到着すると、建物全体は大きく傾いた印象や著しい破損は見られなかったものの、雨に濡れた外壁や床面には経年による汚れと、防水性の低下をうかがわせる部分が点在していました。
入居者様の安全性と建物の維持管理を考えると、見た目以上に細かな劣化を拾っていくことが大切な現場です。

建物全体を見ると外装のメンテナンス時期に入っていました

建物の全景を確認すると、外壁自体は大きく崩れているわけではありませんが、全体に経年を感じる状態でした。
共用階段や通路を備えた建物では、外壁だけでなく鉄部、床、目地といった取り合い部分の傷みが建物全体の耐久性に影響します。
特に雨がかかりやすい面では、塗膜の防水性が落ちてくると汚れが付きやすくなり、目地や継ぎ目からの水の影響も受けやすくなります。
こうした状態を放置すると、美観の低下だけでなく、のちに部分補修では済まない範囲まで劣化が広がる可能性があります。

外壁の縦目地ではシーリングのやせが見えていました

外壁の縦目地を近くで見ると、シーリング材が以前より細くなったような、いわゆるやせた状態が確認できました。
目地は外壁材同士の動きを吸収しながら、雨水の侵入を防ぐ大事な部分です。
紫外線や風雨に長くさらされることで弾力が失われ、表面から劣化が進んでいきます。
見た目には小さな変化でも、追従性の低下が始まっているサインとして注意が必要です。
このまま年数が進むと、ひび割れや剥離へつながりやすくなります。

触れると粉が付く状態で塗膜の劣化も進んでいました

実際に外壁を手で触れると、指先に白っぽい粉が付着するチョーキング現象が見られました。
これは塗膜の樹脂成分が紫外線や雨風で分解され、顔料が表面に浮いてきている状態です。
つまり、外壁塗装の保護機能が弱くなっていることを示しています。
防水性が落ちた外壁は汚れを抱え込みやすく、ひびや目地の劣化も進みやすくなるため、外観の問題だけでは済みません。
塗り替えの判断材料としても分かりやすい症状でした。

共用通路の屋根下でも汚れは少しずつ蓄積していました

共用通路の上部を見上げると、大きな破損こそ確認できませんでしたが、屋根材や鉄骨まわりには日常の湿気や排気、風雨の吹き込みによる汚れが徐々に蓄積していく環境です。
共用部は居住者様の目にも触れやすく、見た目の清潔感が建物の印象を左右します。
また、汚れをそのままにすると、塗装を行う際にも密着不良の原因になりやすいため、下地としての洗浄の重要性を感じる部分でした。

通路床は汚れと水分が残りやすい状態でした

共用通路の床面は雨で濡れており、表面には黒ずみや汚れの蓄積が確認できました。
人の出入りが多い場所は土砂やほこりも持ち込まれやすく、排水条件によっては水分が長く残ることがあります。
濡れた状態が続くと滑りやすさが気になるだけでなく、床材の継ぎ目や端部の傷みも見えにくくなります。
共用部の維持管理では、床面の状態把握とあわせて、洗浄後に細部の不具合を確認する流れがとても重要です。

階段まわりも日常使用で汚れが定着していました

階段部分では踏み面に汚れがたまり、蹴込み付近には黒ずみが目立っていました。
共用階段は歩行頻度が高く、雨の日には特に水分と汚れが集まりやすい場所です。
現時点で大きな破断は見えませんでしたが、汚れの下に摩耗や継ぎ目の傷みが隠れていることもあります。
視認性の悪化や滑りやすさにも関わるため、日常の安全面から見てもそのままにはしにくい状態です。

別の目地でもシーリングの硬化が疑われました

別の外壁目地でも、シーリング部分に経年変化が見られました。
見た目の平滑さが失われ、部位によっては硬くなっている印象です。
建物は温度変化や揺れでわずかに動くため、目地の材料には柔軟性が求められます。
その柔軟性が失われると、外壁材との取り合いから切れたり離れたりしやすくなります。
共用部シーリングの劣化は雨水浸入の入口になり得るため、塗装前にしっかり確認しておきたい部分です。

床の継ぎ目には隙間ができていました

通路床の目地を近くで確認すると、継ぎ目のシーリングが痩せ、部分的に隙間が生じていました。
床面は常に歩行荷重と雨水の影響を受けるため、壁面以上に過酷な条件になりやすい箇所です。
ここに隙間ができると、汚れや水が入り込みやすくなり、下地にまで影響する恐れがあります。
小さな開きでも、繰り返し濡れることで状態が進行しやすいため、見逃せない劣化でした。

指が入るほどの開きは補修優先度が高い状態です

さらに確認すると、目地の開きは指先で分かるほどで、部分的には内部の黒い隙間も見えていました。
ここまで開いてしまうと、防水ラインが切れている可能性が高く、雨天時に水が入り込みやすくなります。
共用廊下は毎日使う場所ですから、下地の劣化が進んでしまう前に対処したいところです。
床目地の不具合は放置すると補修範囲が広がりやすく、結果として工事負担も大きくなりがちです。

壁際の取り合いでもシーリングの傷みが見られました

床と外壁の取り合い部分でも、シーリングの切れや欠けが確認できました。
こうした端部は雨水が集まりやすく、動きも出やすい場所です。
目地の一部が失われると、そこから水分が入り込み、周辺の汚れや劣化を加速させる原因になります。
目立たない場所ですが、外壁塗装だけでは十分に補えないため、補修の必要性が高い状態でした。

洗浄とシーリング補修を先行し、外壁塗装へつなげるのが安心です

今回の調査では、外壁にチョーキングが出ており、縦目地や共用部シーリングにはやせ、硬化、剥離、隙間が確認できました。
特に優先したいのは、指が入るほど開いていた通路床の目地と、壁際の取り合い部分の補修です。
ここは雨水の影響を受けやすいため、既存シーリングを撤去して新しい変成シリコン系やウレタン系の適材で打ち替え、必要箇所は増し打ちではなく状態に応じた補修を行うのが安心です。
そのうえで建物全体を高圧洗浄し、汚れや旧塗膜の劣化成分を落としてから、下塗り・中塗り・上塗りによる外壁塗装へ進める流れが適しています。
共用通路や階段も洗浄によって状態が把握しやすくなり、その後の補修精度も上がります。
私たち街の屋根やさんでは、こうした外壁と共用部をまとめて確認し、無料調査・無料見積もりで建物に合った内容をご提案しています。
地域密着で龍ケ崎の住まいを見てきた経験を活かしながら、入居者様への配慮も含めて分かりやすくご案内いたしますので、気になる症状があるときは早めにご相談ください！